房地产商，炒房客，中介公司失算

从1978年房屋市场化以后，在我国加入wto以后，经济快速增长，我国也是快速的城市化，大量住房需求也得到了释放。

房价一直高歌猛进，从来没有跌过，造成了很多的假象。很多房地产商，自己也在囤地囤房，使劲拼命的融资，疯狂向银行贷款。

特别是在2015年，很多房地产商押对了，随着棚改货币化以后，市场上一下多了很多的钱，加上解除限购限售，特别是3,4线城市那更是一路狂飙，一线二线三线四线城市都是翻倍的上涨，很多人都在抄底，可以说是大赚。

很多房地产商在2015-2016年以后上涨以后，不但不降负债，还在不停的加杠杆，融资。可是在2020年新冠疫情爆发，持续了3年，国家一直强调房地产不炒的政策，一直持续了也没有松绑，但是对于个人房贷可以延期还款。

从2021年1月1日，对房地产企业3条红线，剔除预收款后的资产负债率不超过百分之70，净负债率不超过百分之百，现金短债比不小于1。房地产企业超过以后不能发债，不能融资，让地产企业不得不加快企业资金，唯一一条路就是，要么引入战略投资者降低负债。或者甩卖资产进行变现降低负债，或者通过销售房源来回流资金。加上疫情2020-2023年疫情期间，人民收入变得不确定，经济收入也不确定。导致前面3条路都很难走通，导致一些房地产龙头开破产。在2015年国家严控国企央企不能高负债高周转进行融资开发房地产，低于民营企业的负债率。

到了2023年房地产不景气的情况，大部分仍然没有全面放开限购限售政策，仍然没有通过刺激房地产市场，这次的失算，加上限购限售市场流动性很低，房价不能大规模波动。通过几年的流动性锁死，很多人房地产商不能大降价卖房地产，卖又卖不出去，债务又高的企业只能破产重组，房子销售不理想，加上民营企业房地产企业销售不理想，有破产的情况，导致烂尾，很多人对民营企业的担忧，很多人买新房，更倾向于央企国企房地产公司，导致民营企业不得不开始，集中资金，修好了，就开始卖现房。

为什么要房地产市场软着陆呢？

过去的几十年房价市场就像飞机高速飞行一样，一直不停的向上，但是昆山这种不能超出一定的备案价，就是为了防止房地产市场直线下降，不得不控制房价下降速度，房地产企业都想跑的时候，大家都跑不了，就会成为踩踏，死伤一偏。价格一下就降下去，就像飞机一样突然一下失速，就只会机毁人亡。导致市场上大量市场疯狂抛售，地产商抛，炒房客抛，市场一下就下去了，导致市场上大量烂尾楼，超大量的法拍房。房地产商，炒房客很多都是从银行贷款，如果银行一下出现超大量的不良资产，银行就只能破产。银行破产就会导致存钱的用户受到严重损失。银行的钱是普通老百姓的存款。银行是整个实体经济的心脏，不能出问题，一旦出问题整个实体经济会大量失血，出现经济危机。

房价有些地方还是会上涨，有些地方会下跌，不同的城市不同的地段市场行情分化

为什么有些地方房价会涨呢，主要还是集中在一二线城市，主要集中在一二线城市核心区域地区，通过老城改造，释放市场需求，再加上本身市场配套很好，现在这些地方有些地方发放房票，不是现金补偿，减少货币补偿，降低对房地产市场一下大量的货币，导致地产市场过热。对旧城的改造一方面，提升居民生活环境，例如修消防设施设备，对外墙进行抹灰，有些太老旧就行拆除，重新建新的。

通过几年的调控房地产市场变化很大，加上人口出生率已经下降很严重，已经是全球倒数。国家到现在也没有刺激房地产市场，没有放开3条红线，还是限购限售。没有放开房地产市场。我们看到了3，4城市没有那么火热，反而有点冷，有些地方的房价已经下跌了30左右，有些地方已经下降了50%，而在一二线城市有些地方不但不降，在这些城市本身价格并不高而且这几年引进的产业高速发展，房价不但没有降低反而涨价了，像成都。在整体市场不景气的情况下，一二线城市开始拿出一直舍不得的核心地块，这些地块很多都在商圈附近，市场本身有需求，有些城市本身房价不高，价格还是上涨。

对于那些人口流出的城市，市郊的房价也是快速降低，因为没有什么新产业崛起，城市吸引力下滑，会从郊区开始下跌，有些现在已经跌了30%，但是核心商圈还是稳住的甚至上涨。

对于那些人口流进的城市，不管是一二线城市，还是三四线城市房价还是会上涨，当然有些地方房价本身都不高。

什么时候房地产市场会恢复正常？

我预计大约还需要4-5年，这样有些地方每年降低5%-10%，有些地方房价降低30%-50%，有些地方可能会上涨5%-30%，可能同一个城市都出现有涨又跌的情况，房地产回归正常化。不在是一个炒房的市场，回归居住属性。

不过上涨的一二线城市会首先得到奖赏，成为房产税新试点，可能只要2-3年就推出。推广全国还需要4-5年时间，房产税对本市常住居民不收房产税，很可能是按人均面积来征收。

不过这个期间房地产企业，炒房客会很难受，被动去杠杆。高负债高周转房地企业破产重组，让房地产砍掉亏损业务，房地产企业去库存，失血不足的企业，引进资产优良的房地产企业入驻，对公司进行接手，让公司回复造血，避免出现烂尾楼。这一轮会淘汰不少的房地产企业，经历这一次去杠杆，很多公司会退出房地产行业，房地产企业的负债率会大幅度下降，房地产开发企业负债率下降到40-50%，不在追求高周转高负债。以后也不敢大规模囤地囤房，这次经历相当的痛苦，进入新常态。对于那些炒房也会相当的痛苦，卖又卖不掉，在3,4线城市不是人口流入亏损相当严重。